一、什么是一級土地整理

        一級是和二級相對的，自從土地禁止了協(xié)議轉(zhuǎn)讓之后，所有土地出讓都要走招拍掛流程。招拍掛之前所有事情就叫一級，包括土地拆遷、農(nóng)用地征收、修路造橋管網(wǎng)鋪設(shè)的三通一平、建設(shè)用地指標(biāo)的覆蓋等；招拍掛之后的所有事情都叫二級，就是房地產(chǎn)開發(fā)，包括設(shè)計、報建、施工、交房等。

        簡而言之，一級土地整理，就是把一塊毛地，做到可以開工建設(shè)的地步，只待政府辦一套招拍掛手續(xù)就能土地出讓了。就是俗稱的“生地”變“熟地”，由“毛地”變“凈地”的過程，也就是所說的土地一級開發(fā)。

         一般是將納入土地利用總體規(guī)劃及城市土地儲備供應(yīng)計劃的土地，由土地整理主體實(shí)施土地開發(fā)項目的征地、拆遷、 規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建設(shè)條件，使整理的土地變成“熟地”，為下一步國土收儲、招拍掛等打下基礎(chǔ)的過程。

        二、一級土地整理的出讓手續(xù)

        土地拆平了或者建設(shè)用地指標(biāo)到位了就可以走流程準(zhǔn)備招拍掛出讓了，辦這個手續(xù)也很麻煩。這個我就簡單講講吧，不是我的強(qiáng)項，因為每個城市都不一樣，就說幾個共性的手續(xù)。

        1、規(guī)劃條件：市規(guī)劃局正式下發(fā)。一般由國土局發(fā)函申請，根據(jù)開發(fā)商提供的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，規(guī)劃局復(fù)函，國土局作為定界，評估的依據(jù)，是最前提條件之一。

        2、土地征收、收儲：市國土局負(fù)責(zé)。集體地為征收，國有地為收儲。集體土地（沒有土地證），以簽訂征收協(xié)議為工作結(jié)果。國有土地簽訂協(xié)議，以收繳土地證為工作結(jié)果。

        3、定界確權(quán)及申請宗地號。定界：市國土局委托專業(yè)測繪院測繪，出宗地的坐標(biāo)圖、地形圖，用坐標(biāo)明確土地具體位置，實(shí)測面積。確權(quán)：本宗地與周邊土地是否地界清楚，產(chǎn)權(quán)清楚。

        4、宗地成本構(gòu)成審計：成本初審、復(fù)審，出具評估報告等。

        5、地價評估：選取評估機(jī)構(gòu)、評估委托發(fā)放、評估公司評估、評估結(jié)果正式反饋給儲備（國土）、報分管領(lǐng)導(dǎo)審核并通過。

        6、供地方案審批：這個各地完全不一樣，一般國土局會有地價會、供地會這種來審核，然后卷宗材料在市區(qū)國土局、儲備中心、交易中心等機(jī)構(gòu)流轉(zhuǎn)，出讓方案要報市政府、土委會等機(jī)構(gòu)審議。

        7、招拍掛公示公告

        三、一級土地整理的操作流程

        （一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。

        （二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項目預(yù)審。

        （三）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實(shí)施方式等。

        （四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

        （五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體

        1、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

        2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議

        （六）土地儲備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)

        (七)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。

        （八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。

        組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。

        （九）組織驗收

        建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗收，驗收審核的內(nèi)容。

        1、審核土地一級開發(fā)成本

        2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求

        3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)

        4、納入市土地儲備庫

        四、一級土地整理盈利模式

        1 、工程總承包模式

        土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。市土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營利潤（北京市規(guī)定利潤率不高于預(yù)計成本的8%）。

        2 、利潤分成模式

        重慶市的土地一級開發(fā)采用的是這種方式，土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進(jìn)行土地一級開發(fā)，生地變成熟地之后，土地儲備中心進(jìn)行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進(jìn)行分成。

        3、土地補(bǔ)償模式

        土地一級開發(fā)企業(yè)在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲備中心并不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補(bǔ)償（可能需要走形式上的招拍掛）。此種方式的利潤率會高于第一種模式，但是對于企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會比較大。

        土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)的，其為主體。通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)整理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%，并由土地儲備中心同開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

        五、開發(fā)商做一級土地整理要注意什么

        這里不討論施工單位做一級開發(fā)了，一般央企的單位資金成本低，做一級整理的投資人只是副業(yè)，只要拿到工程，工程上賺錢就行了。

        一級土地整理最大的問題就是資金和時間的不可控，資金的不可控指的是結(jié)算的資金需求經(jīng)常會比預(yù)算高出不少，時間的不可控指的是征遷時間的不可控以及掛牌時間的不可控，兩個不可控導(dǎo)致了資金是長期處于超預(yù)算的凈投入狀態(tài)。如果要現(xiàn)金流回正，只能等到土地掛牌甚至房地產(chǎn)開發(fā)銷售之后，資金沉淀期會比較長，而房地產(chǎn)企業(yè)一般負(fù)債都比較高，融資成本也比較高，扛起來會比較辛苦。

        所以開發(fā)商做一級土地整理，在利潤測算之外，還要重視現(xiàn)金流管理，一個項目如果賬面利潤很高，但是無法變現(xiàn)，那就不是好項目。而一級土地整理對開發(fā)商考驗最大的就是資金鏈，所以要做一級整理，必須要有一整套資金計劃，盡量減少自有資金的支出，盡量使用便宜的長期貸款，如棚改貸款等。測算上，也不要只算靜態(tài)的利潤，也要考慮自有資金的內(nèi)部收益率情況來綜合評估。

        此外，一二級能否聯(lián)動是開發(fā)商的第一考慮，如何實(shí)現(xiàn)二級的鎖定也是關(guān)鍵，很多地方一二級沒法鎖定，只給一級15%的利潤回報，這就意義不大了。